Paiement du fermage en bouteille, mais quelle bouteille ?
Auteur : Michel DESILETS Avocat associé
Publié le :
19/01/2026
19
janvier
janv.
01
2026
Traditionnellement, le fermage se distingue du métayage par un paiement en monnaie, et non en fraction de produit, par référence à une quantité de denrées définie par arrêté préfectoral.
Toutefois, les parties peuvent convenir de régler le fermage en nature, le preneur remettant alors au bailleur des bouteilles de vin produites par l’exploitation à hauteur de la quantité de denrée contractuellement prévue.
C’est même ce que certains propriétaires recherchent, souhaitant bénéficier non pas d’une somme d’argent, mais de bouteilles prenant avec le temps de la valeur, à tout le moins sentimentale.
Cette tendance sera privilégiée dès lors que le vin de la propriété bénéficie d’une bonne renommée et que ses cours s’apprécient à la hausse régulièrement.
Mais rapidement, la question va se poser de savoir si le preneur doit régler en quantité de vin de l’exploitation prévue au bail ou s’il doit s’acquitter de la valeur du fermage dans les termes de l’arrêté préfectoral applicable.
S’il s’en acquitte en quantité de vin de l’exploitation, le bailleur est gagnant ; s’il règle en valeur fermage il se départira d’une quantité souvent moindre et sera avantagé.
La jurisprudence longtemps hésitante est désormais fixée ensuite d’une affaire relative à un fermage en bouteilles concernant les vignes d’un Château bordelais renommé.
La Cour de cassation a jugé à cette occasion que le fermage en bouteilles, nonobstant un accord intervenu entre bailleur et preneur, doit être fixé en quantité de denrées produites par l’exploitation par référence aux valeurs, visées par les arrêtés préfectoraux, et non en quantité de vin produit par celle-ci.
L’article L.411-11 du Code rural conduit à considérer que le fermage est fixé en quantités de vins parmi ceux figurant sur les arrêtés préfectoraux correspondant à ce que produit la propriété louée.
L’arrêt de la Cour suprême du 30 septembre 2009 (n° 08-17.918), reprochait à la Cour d’appel de Bordeaux d’avoir retenu que la valeur devait être celle des bouteilles produites par l’exploitation, alors qu’en droit le prix de chaque fermage est établi en fonction des minima et des maxima calculés en se référant aux denrées retenues par l’autorité administrative.
Il en résulte que le fermage doit, quelques soient ses modalités de paiement, être établi conformément aux dispositions des arrêtés préfectoraux, dans la fourchette des maxima et minima prévus.
Et également que les modalités de règlement ne fassent pas varier le prix de la location qui doit rester identique, quelques soient les modalités de paiement.
Autrement dit, si le fermage correspond à 8 hl /ha, la valeur de ces hectolitres sera celle de la valeur fermage de l’AOC ou de l’IG produite, et non traduit directement en quantité de bouteilles de vins de l’exploitation. Formulé différemment, il faut d’abord convertir le fermage en prix, avant d’affecter en paiement du montant obtenu les quantités de bouteilles de vin de l’exploitation à leur valeur vénale.
En conséquence, le fermage en bouteille d’un domaine peu réputé doit être équivalent à celui d’un domaine de grande renommée, seul le nombre de bouteilles variant.
De la sorte, si les propriétaires peuvent bénéficier du produit de leur exploitation dans le cadre du règlement du fermage en nature, ils ne doivent pas en tirer avantage par rapport à un règlement en monnaie.
Michel DESILETS
Avocat au barreau de Villefranche
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