Une servitude non-apparente ne constitue pas un vice caché
Publié le :
19/05/2025
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2025
La Cour de cassation le rappelle encore dans un arrêt du 13 février 2025.
Lors de la vente d’un bien, l’acquéreur découvre la présence d’un réseau d’évacuation d’eaux usées dont il ignorait l’existence.
L’acte ne le mentionnant pas, il saisit le tribunal d’une demande d’annulation de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction, sa demande est rejetée.
Formant un pourvoi devant la Cour de cassation, il obtient satisfaction, nonobstant le fait que l’acte de vente prévoyait dans une clause que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la vente et qu’il n’aurait aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit.
Fort justement, il faut distinguer les deux garanties légales dont dispose l’acquéreur à l’encontre du vendeur.
L’acquéreur s’estimant lésé peut agir soit sur le fondement de la garantie des vices cachés, soit sur le fondement de la garantie d’éviction.
La question se pose alors de savoir comment qualifier une servitude non-apparente détectée postérieurement à la vente.
S’agit-il d’un vice caché ou au contraire d’un élément susceptible de faire jouer la garantie d’éviction ?
Une servitude non-apparente est en effet une charge non déclarée lors de la vente.
Or, le vendeur est tenu de décrire précisément le bien qu’il vend, l’acquéreur devant pouvoir mesurer l’adéquation que présente le bien au regard du besoin qui est le sien.
Cependant, l’acquéreur s’était engagé, dans le cadre de la clause rappelée ci-dessus, à prendre le bien dans l’état où il se trouvait, sans recours contre le vendeur.
Mais, l’état du bien ne se confond pas avec la consistance du bien.
L’état du bien renvoie au défaut affectant son usage et ce défaut constitue alors un vice, qui peut être caché, et permettre à l’acquéreur d’agir contre le vendeur, sauf en cas de présence dans l’acte d’une telle clause de non-garantie.
Il en résulte que la servitude ne constituant pas un vice caché, la clause ne mentionnant que les vices apparents ou cachés, n’avait pas lieu de s’appliquer, et le caractère occulte de ladite servitude n’emporte pas qualification de vice, même si l’on peut considérer que le problème est caché.
Il ne faut en effet pas confondre bien vicié et bien supportant des charges non révélées.
La distinction est utile car le vendeur n’est alors pas tenu d’agir dans le bref délai lié à l’existence d’un vice caché, dès lors qu’il se révèle à lui et, peut soutenir l’inopposabilité de la clause de style rappelée ci-dessus, que tout vendeur ne manquera pas de lui opposer pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité.
Michel DESILETS
Avocat au Barreau de Villefranche-sur-Saône.
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