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Promesse de vente : la bonne foi est de mise même dans le silence du contrat

Promesse de vente : la bonne foi est de mise même dans le silence du contrat

Publié le : 03/11/2026 03 novembre nov. 11 2026
Actualités du cabinet

La Cour de cassation rappelle que l'obligation de bonne foi ne se limite pas aux seules stipulations de la promesse de vente (Cass. 3e Civ. 25 juin 2026, n° 24-14.137).
Le bénéficiaire qui sollicite une prorogation du délai de la condition suspensive d'obtention de prêt sans révéler les refus déjà reçus peut engager sa responsabilité. De même qu’une demande de prêt à un taux inférieur au taux maximal stipulé.

I. LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par acte authentique du 31 juillet 2019, deux époux ont promis de vendre un immeuble, sous la condition suspensive de l'obtention par la bénéficiaire, au plus tard le 21 octobre 2019, d'un prêt de 1 475 000 euros au plus, sur vingt-cinq ans au plus, au taux nominal maximal de 1,75 % l'an.
La bénéficiaire avait versé 73 750 euros en l'étude du notaire, à valoir sur une indemnité d'immobilisation de 147 500 euros. Le délai de la condition fut ensuite prorogé jusqu'au 8 décembre 2019.
Or, selon les promettants, la bénéficiaire avait déjà essuyé plusieurs refus de crédit lorsqu'elle a sollicité cette prorogation, et s'était bien gardée de le leur dire.
La vente ne s'est pas réalisée. Par arrêt du 16 février 2024, la Cour d'appel de PARIS a donné raison à la bénéficiaire. Elle a jugé conformes ses demandes de prêt au taux de 1,30 % et écarté toute faute, au motif que la promesse ne lui imposait pas de communiquer les refus de prêt au fur et à mesure.

II. LA SOLUTION DE LA COUR DE CASSATION

Au visa de l'article 1304-3 du Code Civil, la Cour suprême censure la cour d'appel qui ne pouvait écarter la défaillance fautive « tout en constatant que la bénéficiaire avait sollicité deux prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat ».
Autrement dit, solliciter un meilleur taux que celui convenu, c'est accroître le risque d'un refus.
Il en va autrement du montant car un prêt accordé pour un montant inférieur au maximum prévu est conforme aux stipulations contractuelles.
Au visa de l'article 1104 du Code Civil, la Cour censure également le rejet de la demande de dommages et intérêts, faute pour les juges d'avoir recherché « si en sollicitant une prorogation du délai de réalisation de la condition d'obtention d'un prêt sans informer les promettants des refus de prêt notifiés dans le délai initialement convenu, la bénéficiaire n'avait pas manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi la promesse ».
Le silence de la promesse ne suffit donc pas à écarter la faute.

III. CE QUE LA BONNE FOI IMPOSE A L'ACQUEREUR

L'article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d'ordre public. Elle n'est donc pas cantonnée aux stipulations et s'apprécie au regard du comportement des parties, y compris là où le contrat est muet.
Mais elle a ses limites, car selon la jurisprudence si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.
L'arrêt du 25 juin 2026 s'inscrit dans ce cadre et ne remet pas en cause la prorogation mais la manière dont elle a pu être obtenue.
Le raisonnement peut être prolongé par l'article 1112-1 du Code Civil, qui oblige la partie connaissant une information d'importance déterminante pour le consentement de l'autre à l'en informer, dès lors que celle-ci l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant.
Ont une importance déterminante les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
En pratique, l'acquéreur doit donc porter à la connaissance du vendeur les refus de prêt déjà intervenus et tout changement significatif de sa capacité de financement, a fortiori lorsqu'il sollicite une modification du calendrier ou des conditions de la promesse.

V. CE QUE RETIENT LE CABINET
La solution renforce la symétrie des obligations de transparence. Le vendeur répond depuis longtemps de sa réticence sur les qualités du bien et logiquement l'acquéreur peut aussi répondre de sa loyauté dans la gestion de la condition de financement.

 

Il serait opportun d'insérer dans les promesses une clause organisant la circulation des informations relatives au financement, et de subordonner toute prorogation à la justification des démarches accomplies et des réponses déjà reçues des banques.
Me Michel DESILETS du cabinet AXIOJURIS-LEXIENS, implanté à LYON, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE et BEAUNE, accompagne vendeurs et acquéreurs dans la rédaction et le contentieux des avant-contrats de vente immobilière.

Michel DESILETS
Avocat au Barreau de Villefranche sur Saône
 
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