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Loi d'urgence agricole du 18 août 2026 : Safer, préemption et baux emphytéotiques, ce qui change

Publié le : 28/08/2026 28 août août 08 2026
Droit rural / Coopératives agricoles
Source : www.legifrance.gouv.fr


Loi d'urgence agricole a été promulguée le 18 août 2026 : Safer, droit de préemption et baux emphytéotiques, ce qui change

La loi n° 2026-796 dite d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles entrée en vigueur dès le 20 août 2026, modifie de manière immédiate plusieurs équilibres du droit rural applicables aux cessions foncières et aux baux. Elle renforce nettement les nouveaux pouvoirs de la Safer et retouchent en profondeur son droit de préemption, tout en créant un dispositif entièrement nouveau d'encadrement des baux emphytéotiques agricoles. Tout praticien en charge d'un dossier immobilier en zone rurale, comme tout propriétaire ou exploitant partie à une cession ou à un bail rural, est directement concerné. Les quatre apports essentiels du texte sont commentés ci-dessous.

Cessions mixtes : une obligation d'information distincte au profit de la Safer (article L. 141-1-1)

L'article 37 de la loi complète l'article L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime d'un nouveau I bis consacré aux cessions mixtes. Lorsqu'une cession porte à la fois sur des biens préemptables par la Safer (en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16) et sur des biens non contigus qui ne le sont pas, la formalité d'information doit désormais s'exercer de manière séparée pour chaque catégorie de biens. Chaque notification distincte doit préciser le prix et les conditions propres aux biens qu'elle concerne et constitue, pour l'exercice du droit de préemption, une opération autonome. Deux exceptions sont prévues, pour les monuments historiques classés ou inscrits formant un ensemble cohérent avec leurs terrains, et pour les terrains labellisés « jardin remarquable ». Cette clarification vise à empêcher qu'un montage associant biens agricoles et biens étrangers au foncier rural ne fasse échec, par dilution, au droit de préemption de la Safer, en la décourageant de préempter.

Le droit de préemption de la Safer : un champ d'application élargi et un calendrier moins prévisible (articles L. 143-1 et L. 143-8)

L'article 37 étend sensiblement le périmètre et la portée du droit de préemption institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural. Le délai de « mémoire » retenu à l'article L. 143-1 pour qu'un bâtiment ayant perdu son usage agricole reste néanmoins exposé à la préemption — aux fins de lui rendre une vocation agricole — est désormais fixé à dix années précédant l'aliénation, contre cinq ans jusqu'alors : un bâtiment reconverti peut donc rester dans le champ de vigilance de la Safer deux fois plus longtemps qu'auparavant. Ce même délai de dix ans conditionne aussi l'articulation avec l'article L. 143-10 du code rural, qui protège habituellement de la préemption un bâtiment ayant régulièrement changé de destination : pour les bâtiments visés par ce nouveau cas de préemption, cette protection est en principe écartée, sauf lorsque le changement de destination, irrégulier au regard des règles d'urbanisme, remonte à plus de dix ans. Le même article 37 étend par ailleurs expressément le dispositif, dans les communes et parties de communes visées à l'article L. 321-2 du code de l'environnement, aux bâtiments ayant servi à l'exploitation de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l'eau, sur une période portée à vingt ans.
Le régime du démembrement de propriété est lui aussi resserré : la Safer peut désormais préempter la nue-propriété d'un bien dès lors que la durée de l'usufruit restant à courir n'excède pas cinq ans, contre deux ans auparavant. Ce qui constituait hier une protection relativement efficace contre la préemption perd donc une partie de son effet, et les montages reposant sur un démembrement doivent être réexaminés à l'aune de ce nouveau seuil.
Enfin, l'article L. 143-8 organise un droit de visite du bien au profit de la Safer et des commissaires du Gouvernement, que le propriétaire est invité à accepter ou refuser dès la notification de la cession. Or l'exercice de ce droit de visite suspend le délai d'exercice de la préemption jusqu'au refus du propriétaire ou à la visite effective ; si le délai restant à courir est alors inférieur à un mois, la Safer dispose d'un mois complet pour se prononcer, son silence valant renonciation. Ce mécanisme, s'il sécurise l'instruction du dossier par la Safer, introduit une réelle incertitude de calendrier pour le vendeur et l'acquéreur pressenti, dont la date de signature — apparemment calée — peut s'en trouver décalée.

Le preneur en place mieux protégé face à la préemption de la Safer (article L. 143-6)

L'article L. 143-6 du code rural, également modifié par l'article 37 de la loi, précise dans quelles conditions le droit de préemption de la Safer ne peut pas s'exercer contre le preneur en place, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé. Trois conditions cumulatives sont requises : une exploitation du bien depuis plus de trois ans, la qualité de titulaire du droit de préemption du preneur prévu à l'article L. 412-5, et une exploitation régulière au regard de la réglementation relative au contrôle des structures. Le texte précise que la condition de durée peut être remplie par le conjoint, le partenaire pacsé ou un ascendant du preneur, ce qui sécurise les situations de transmission familiale progressive de l'exploitation.

Baux emphytéotiques agricoles : un droit d'opposition inédit de la Safer, y compris sur des baux déjà signés (nouvel article L. 451-1-1)

La nouveauté la plus remarquable figure à l'article 38 de la loi, créant un article L. 451-1-1 dans le code rural. Le bail emphytéotique constituait jusqu'ici, pour le foncier agricole, une voie relativement discrète de transfert durable de la maîtrise d'un bien : consenti pour une durée de plus de dix-huit ans, dans la limite de quatre-vingt-dix-neuf ans (article L. 451-1 du code rural), il permet de dissocier la propriété du foncier de l'usage qui en est fait, sans emporter vente au sens strict — un outil au demeurant utilisé bien au-delà du seul champ agricole, notamment pour des opérations de portage foncier en milieu urbain. Le contrôle de la Safer, construit pour l'essentiel autour de la vente, ne saisissait pas cette opération.
L'article 38 referme cette voie pour le foncier à usage agricole ou les terrains nus à vocation agricole. Toute conclusion ou cession d'un tel bail devra désormais, à peine de nullité du contrat, être précédée d'une information du notaire à la Safer compétente, au moins deux mois avant la date envisagée, portant notamment sur l'objet du bail, la consistance et la valeur du bien, le montant du loyer et l'identité des parties. Sur cette base, la loi institue un véritable droit d'opposition de la Safer à la conclusion ou à la cession du bail, qui ne peut être exercé qu'avec l'accord des commissaires du Gouvernement, sur le fondement de l'un des objectifs de l'article L. 143-2 du code rural, et en cas de loyer manifestement exagéré ou de conditions contraires à ces objectifs. La Safer dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer, à peine de forclusion, son silence valant renonciation. Le texte prévoit plusieurs exclusions (baux entre proches jusqu'au quatrième degré, projets d'installation de production d'énergie renouvelable, projets d'intérêt général, zones d'aménagement différé, entre autres) et les contestations relèvent du tribunal judiciaire.
Point de vigilance à souligner : ce droit d'opposition peut s'exercer sur la cession de baux emphytéotiques conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, quelle que soit leur ancienneté — l'opposition à la conclusion d'un bail nouveau reste, elle, naturellement tournée vers l'avenir. Un bail signé voilà dix ans n'est donc pas, en cas de cession, à l'abri du nouveau contrôle. Combiné à l'allongement à dix ans de la « mémoire agricole » d'un bâtiment prévu par l'article 37 et au droit de visite suspensif de l'article L. 143-8, l'article 38 marque un changement notable : le regard de la Safer s’immisce désormais dans les montages eux-mêmes, et pas seulement dans les ventes.

Ce que le cabinet propose de retenir

Ces évolutions, d'application immédiate, imposent une vigilance renforcée à toutes les étapes des opérations foncières agricoles : rédaction des actes de cession, articulation des notifications lorsque plusieurs types de biens sont en jeu, vérification du statut du preneur en place, et surtout anticipation du nouveau formalisme applicable aux baux emphytéotiques agricoles, dont l'absence d'information de la Safer est désormais sanctionnée par la nullité du contrat. Propriétaires, exploitants avocats, notaires, juristes et porteurs de projets, y compris de projets d'énergies renouvelables ou d'opérations de portage du foncier structurées autour d'un bail emphytéotique, ont intérêt à rédiger et à relire leurs montages en cours avant qu'une cession n'intervienne, y compris lorsque le bail a été signé de longue date. Le cabinet AXIOJURIS-LEXIENS, membre de l'AARPI Axiens, accompagne propriétaires, exploitants, comptables et notaires dans la sécurisation de leurs opérations de cession et de bail rural depuis ses implantations de Lyon, Villefranche-sur-Saône et Beaune, au cœur du vignoble et des terroirs agricoles de la région.

Michel DESILETS
Ancien Bâtonnier
Avocat au Barreau de Villefranche-sur-Saône
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