Construire en zone agricole et information du notaire
Publié le :
27/10/2025
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Un particulier signe au mois d’août, une promesse synallagmatique de vente d’un terrain sur lequel est édifiée une maison à usage d’habitation.
En septembre, le notaire reçoit le certificat d’urbanisme demandé, mentionnant que le bien est situé en zone agricole.
L’apprenant l’acquéreur refuse de régulariser l’acte authentique car le zonage ne lui permettra pas de réaliser les travaux qu’il entend faire.
Il est condamné à indemniser le vendeur, la promesse synallagmatique de vente valant vente, la chose et le prix étant convenus entre les parties.
Il se retourne alors en garantie contre le notaire, lui reprochant de ne pas l’avoir avisé de ce que le bien était en zone agricole, ce qui avait contrarié ses projets.
Le notaire rétorque qu’il n’en était pas avisé et qu’en conséquence aucune responsabilité ne pouvait lui être délaissée.
Pour l’acquéreur, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, et de s’assurer de l’efficacité de ces derniers, de sorte qu’il doit découvrir la volonté de ses clients, afin que la convention produise les effets recherchés.
La Cour de cassation répond que tel n’est pas le cas, le notaire n’étant pas tenu d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors qu’un tel avant-contrat est uniquement destiné à arrêter la volonté des parties, sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, ni de vérifier la possibilité de modifier la construction existante, ce qui n’est pas mentionnée dans l’acte et dont le notaire n’a pas été avisé.
Ainsi, l’acquéreur est débouté, la Cour lui reprochant de ne pas démontrer que le classement de la parcelle en zone agricole rendait le bien impropre à sa destination, à savoir l’habitation, ni qu’un tel classement avait la portée qu’il lui prêtait en termes de limite de constructibilité, puisque le classement en zone agricole n’interdit pas toute construction et que des extensions demeurent possibles.
Il faut donc retenir que l’attention des parties doit être clairement exprimée dans le cadre d’un avant-contrat, telle qu’une promesse synallagmatique de vente, le notaire n’étant pas tenu de deviner les desseins futurs de l’acquéreur.
Cette décision de la Cour de cassation rééquilibre les obligations entre les parties, le vendeur étant tenu de décrire parfaitement le bien qu’il vend pour permettre à l’acquéreur de se déterminer en fonction de ce qu’il souhaite, ce qu’il doit de son côté exprimer.
Michel DESILETS
Avocat au Barreau de Villefranche/Saône
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