SERVITUDES : LE PROPRIETAIRE DU FONDS DOMINANT DOIT AGIR VITE
Auteur : Michel DESILETS Avocat au barreau de Villefranche
Publié le :
01/04/2026
01
avril
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04
2026
Se plaignant du mauvais état de son accès constitué par une servitude, le propriétaire du fond dominant assigne le propriétaire du fond servant, demandant sa condamnation à lui verser des dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état de la servitude dont il bénéficiait.
L’adversaire lui oppose la prescription de sa demande qui n’a pas été formulée dans le délai de 5 ans du trouble subit.
Le demandeur réplique que la prescription est trentenaire puisqu’il met en œuvre une action réelle, c’est-à-dire en lien avec la chose, le fond servant supportant la servitude, et non une action personnelle liée au propriétaire dudit fonds.
La cour d’appel accueille l’irrecevabilité, au motif que l’action est basée en réalité sur la faute du propriétaire du fond servant qui engage sa responsabilité pour ne pas avoir réalisé en temps voulu les travaux nécessaires sur son fonds au bénéfice de l’autre.
La décision peut surprendre car traditionnellement l’entretien de la servitude incombe au bénéficiaire de celle-ci, et non à celui qui la doit.
Cependant, le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire pour diminuer l’usage de la servitude, par exemple en dégradant le terrain pour la rendre inutilisable ou en disposant des blocs de pierre sur son assiette. Il est alors fautif.
C’est donc bien le caractère personnel résultant de la situation qui prime alors, et non le caractère réel, la chose étant par définition inerte. Et qui dit faute délictuelle ou contractuelle dit responsabilité de droit commun, et qui dit responsabilité de droit commun, dit prescription classique liée aux actions personnelles.
Le syllogisme est imparable et confirmé par la Cour de cassation qui rappelle que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, mais qu’il en va différemment lorsque l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant est lié à une faute de ce dernier.
Les plaideurs doivent donc se méfier et toujours avoir le réflexe d’agir à l’intérieur du délai quinquennal, pour ne pas rencontrer de déconvenue, car ici assez immoralement, la prescription est venu au secours du fautif contre lequel la victime se trouve privée d’action par le seul effet du temps écoulé.
Michel DESILETS
Avocat au barreau de Villefranche
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